房屋租赁纠纷-业务领域



    实守信是做人之本,履约之本,不要为了一点小利就大动干戈,违约滥诉。发生纠纷,应本着互谅互让的精神,以公平、公证、诚信为原则,妥善解决纷争。自古以来,以和为贵,打官司,往往是两败俱伤,甚至得不偿失。

    为此,笔者就房屋租赁合同中特殊的相关法律法规做一梳理,希望能够给大家提供一些法律参考价值,避免纠纷的盲目发生,恶意发生。

    一、法律法规明文规定的不得出租的情形。

    照城市房屋租赁管理办法第六条规定,下列房屋不得出租:

    (一)未依法取得房屋所有权证的;

    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    (三)共有房屋未取得共有人同意的;

    (四)权属有争议的;

    (五)属于违法建筑的;

    (六)不符合安全标准的;

    (七)已抵押,未经抵押权人同意的;

    (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

    (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    从上述规定可以看出,出租的房屋应当权属清晰,并且符合安全、规划、环保、卫生等要求,这些规定都很容易为大家所理解,但租赁房屋未依法取得房屋所有权证 的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。

    二、签定租赁合同时容易出现的一些法律问题。

    现实案例中,签定租赁合同时容易出现的合同漏洞主要有:

    1、对租赁标的物约定不明确,尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差,决定着租金的少退多不补。)和质量(房屋租赁前后的状况,决定着交付房屋前后的修缮义务。)约定不明确导致的纠纷;

    2、对租赁房屋的使用用途约定不明确,承租人对租赁房屋进行超负荷、掠夺性的任意使用,致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧,甚至无法继续合理使用。比如,有一典型案例:当事人提供产权证所载租赁房屋位于共有建筑的一二楼,用途为“商业用房”,首次承租者将其开设为娱乐场所或者餐饮行业。租赁期间,承租 人为了追求利益最大化,通宵24小时营业,宾客络绎不绝,三楼以上左邻右舍(业主共计128户)苦不堪言,造成极其恶劣的影响。租赁期满,承租人扬长而去。而物业公司和共有建筑物所有人大为不满,经业主大会开会举手表决,一致研究决定,该商铺不得经营娱乐及餐饮行业,最终导致房屋所有人的所有权受限并 缺失。

    3、租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确,导致合同解除时的保证金退费产生纠纷。根据合同法有关规定,一般应由出租人负责维修和保养,但当事人另有约定的除外。

    现实案例中,在合同履行过程中常见的欺诈主要有:

    1、出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋,或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行,或者履行有瑕疵,损害承租人的利益(停水断电,道路不畅,场地不清,等等)。

    2、出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起,但纠纷的发生却是频频出现。

    3、承租人不按合同约定支付租金,主要是迟延交付。

    4、承租人擅自改变租赁房屋的现状。

    5、承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

    6、承租人逾期不返还租赁房屋,或拒不腾房。

    7、出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。此种情况比较典型,现举一案例:出租人利用租赁合同的缺陷(是否容许转租),将租赁房屋转租,并套取了 押金,履约保证金,转让费,以及房租差价。当租赁期届满时,承租人却找不到出租人(转租人),出租人(转租人)实际已经席卷大笔金钱消失。蒙受巨大损失的 承租人当然不会轻易腾房给房东,而房东理所当然地要收回房屋,此种利益冲突无法调和,只有诉诸法律。最后受损失的,恰恰是无辜的房东和善良的第三人(承租 人)。
 
    三、一般违约责任。

    1、出租人的违约责任

    (1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。

    (2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。

    (3)出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。

    2、承租人的违约责任

    (1)未按约定支付租金的,除补交租金外,还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的,出租人得解除合同。

    (2)对出租房屋使用不当,造成房屋及其附属设施不合理损害的,应负责恢复原状或者赔偿损失。

    (3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的,出租人有权解除合同,并请求支付违约金。


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