商品房销售广告是否应视为合同内容?
内容来源:北京房产律师网   发布时间:2017/6/5 17:57:39   文章栏目:商品房案例   浏览次数:

  开发商公开发布的销售广告、说明和允诺视为商品房买卖合同的要约,应当同时符合“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响”两个要件。

  2011年4月4日,马某与成都A置业公司(A公司)签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定A公司向马某出售其开发的房屋一套,总价近六十万元。同时约定:出卖人的广告及全部宣传资料仅供参考,不构成本合同的组成部分。买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。在签订合同签,马某从A公司和其他途径取得的该项目宣传资料中,载有厨房、卫生间同层排水和安装“日立”电梯的内容。但,马某收房时,卫生间为异层排水,电梯非“日立”品牌。因此,马某将A公司诉至法院,要求承担违约责任及整改。

  本案经一审和二审审理,法院判决马某主张的商品房销售广告及宣传内容不构成《商品房买卖合同的内容》。第一、A公司的销售广告及宣传资料不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定条件。第二、《商品房买卖合同的内容》的约定明确排除了销售广告及宣传资料作为合同内容的情况。

  根据依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约”的规定,A公司的说明和允诺若视为商品房买卖合同的要约,则应当同时符合“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”两个要件。

  成立并生效的合同的内容是根据订立合同双方的要约和承诺的内容来确定的。合同法第十五条的规定,商业广告属于要约邀请,是广告主希望他人想自己发出要约的意思表示。要约邀请不是要约。但是合同法第十五条第二款又规定,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。

  要约是希望和他人订立合同的意思表示,需要符合内容具体确定和表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束两个要件。落实到司法实践中,商品房销售广告视为要约的,应当符合“说明和允诺具体确定”的条件。但,在实际的商品房买卖行为中,开发商一般都会与本案中的A公司采取相同的做法,即在销售广告和宣传材料中的合适位置做出声明,表明该广告或资料仅作参考不作为要约,并在合同中使用相应的条款予在此予以排除。

  商品房销售广告视为要约的另一重要要件是对价格有重大影响。何为“重大影响”?法律及司法解释并没有明确的规定。但通过大量的司法案例可以对“重大影响”进行理解。“重大影响”包括三个方面的内容。第一,销售广告对项目整体价值的产生了重大影响。比如,某商品房销售广告宣称其项目毗邻某名牌重点中学、紧邻多条地铁及交通要道、综合高档定位及商业核心区域等内容,借此拉高项目整体价格及均价。第二,销售广告对购房者签订合同及价格接受的心里获得产生了重大影响。比如,某商品房销售广告宣称其项目是学区房、高档精装五星物业、拥有良好的人居环境等内容,使得购房人难以抗拒其诱惑并产生对该项目价格误判断的后果。第三、购房人实际购房付出的价格成本确实远高于同片区其他项目,且不属于合理的市场波动与项目差异的因素。比如,在同一路口不同侧的两个项目,其一经夸大宣传,售价超过另一项目的30%以上的,就需要认真考虑该宣传是否对价格产生了重大的影响了。需要特备注意的是,商品房销售广告的重大影响是在签订合同之前就已经产生。如果是签订合同之后才产生或发现的,那么一般来说,不应当将销售广告视同为要约。

  回到本案来看,卫生间的排水差异及电梯品牌的差异,不足以使得马某对该房屋价格产生根本性的误判。安装不同品牌的电梯,对房屋的基本使用功能不会产生任何的影响。同时,由于在《商品房买卖合同》中,已经通过约定将销售广告、宣传资料排除出合同内容的组成部分,因此马某依照销售广告及宣传资料提起的诉讼最终以失败结案。

  本案不是一件复杂的案子,案件中的看点也相对来说不算激烈。但是,本案却是在日常生活中时刻发生着的故事。很多购房者在收房时,或即将收房时才发现,原来他们在购买的房子上倾注的热情期待被当头浇了一桶冷水,一如冰桶挑战。没有学区房;没有环湖公园;穿越两公里的工地才能到达地铁站……憧憬的美好、舒适和高档的生活,呵呵,本项目所有宣传资料均为想象图,仅供参考,不作为要约!务请各位购房人,认真审视开发商的项目宣传与合同内容之后,再来评估你们心中的合理价位。


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